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美国联邦调查局前局长、曾主导 " 通俄门 " 调查的特别检察官罗伯特 · 米勒 20 日去世，美国总统特朗普 21 日发帖 " 庆祝 "，引发美国舆论批评。罗伯特 · 米勒曾任职 12 年联邦调查局局长，并于 2017 年 5 月被任命为特别检察官，主持调查 2016 年美国总统选举期间特朗普竞选团队是否同俄罗斯方面 " 合谋 " 等问题。米勒去世的消息公布后，特朗普随即在社交媒体平台 " 真实社交 " 上发文称：" 很好，我很高兴他死了。他再也不能伤害无辜的人了！"特朗普与米勒积怨已久。2017 年，美国司法部任命的特别检察官米勒接手调查特朗普及其竞选团队是否 " 通俄 "。米勒经过近两年调查后判定，没有证据显示特朗普团队与俄罗斯存在犯罪共谋。但据美国媒体报道，最终有 34 人被起诉，其中包括 6 名特朗普前顾问。特朗普一直认为，该调查是一场 " 骗局 "。另据国是直通车，凤凰卫视驻美记者王冰汝撰文称，特朗普对米勒的恨，真不是因为那份调查报告最后写了啥，而是因为米勒差点把他的 " 核心亲信 " 几乎团灭：竞选经理马纳福特坐牢了，国家安全顾问弗林认罪了，连几十年的老战友斯通都被定罪了。文章表示，在长达两年的时间里，特朗普阵营几乎一直处在被质疑与被调查的阶段，这也让特朗普反复高呼自己遭到了 " 政治猎巫 "，这起调查超过了法律的问题，而变成了对他权力的直接威胁。这也就解释了，为何米勒的死讯一经公布，特朗普几乎在第一时间就在社交媒体上 " 欢呼 "。图片来源：视觉中国针对特朗普的言论，美国国会参议院少数党领袖、民主党人查克 · 舒默说：" 特朗普的目标是分散对油价上涨、随意发动战争、移民与海关执法局滥用职权以及爱泼斯坦案的注意力。" 马萨诸塞州民主党籍众议员塞斯 · 莫尔顿说：" 不管你是否支持特朗普，你都知道这种言论令人厌恶。"编辑 | 陈柯名 杜恒峰校对 | 程鹏 每日经济新闻综合自国是直通车、新华社等
民众对房地产市场的态度，正在悄悄发生变化。最近，一篇《我一年抄底了 8 套老破小》的文章在网络上刷屏，引发了广泛的讨论。据这位来自成都的博主 " 圆子 " 自述，她在短短一年多时间里，果断投资了 8 套成都二环内的 " 老破小 "。她坚信，这些 " 老破小 " 的租金已经比贷款利息高了，不仅能完全覆盖房贷，还有结余。如果运气好，还能碰上拆迁或拆除重建。" 老破小 " 的抄底热潮，究竟是个别投资者的精准布局，还是市场触底复苏的信号？在房地产市场尚未完全走出调整期的当下，这位 " 逆行者 " 的故事，为我们观察市场底部的微观变化，提供了一个生动的切口。" 老破小 " 的生意经圆子抄底 " 老破小 " 的故事比较传奇。40 多岁的成都女性圆子，曾做过 7 年家庭主妇，后重返职场。她的投资行为源于深刻的个人焦虑，既有自己对职业和价值的焦虑，也有对两个孩子的未来筹划。在她看来，购买这些房产，是为了给家庭提供一个 " 兜底 " 方案——孩子发展不顺，租金是基本保障；孩子发展顺利，房产则成为自己的养老金。她的投资逻辑清晰而果断，将目标锁定在成都二环内，总价 30~40 万、租售比（年租金 / 房价）大于 5% 的 " 老破小 "。她利用低首付政策，将杠杆最大化。8 套老破小，总价 330 万，贷款 220 万。在她的账本上，这 8 套房子的月租金收入约 21000 元，而月供约为 14000 元。租金不仅能覆盖贷款，还能提供稳定的正向现金流，她算过，年化收益率接近 10%。她的策略是 " 拿银行的钱在赚钱 "，只要租金能覆盖月供且有结余，就是可行的投资。圆子的故事并非孤例。小红书上，有不少的志同道合者晒出抄底经历，在上海，有买家晒出连抄四套的战绩；在南京，一批总价 100 万以内的 " 老破小 " 成交迅速，有的挂牌 1 天就被秒杀。这些投资者的选择并非盲目投机，他们有自己对市场基本面的判断，比如，核心城市老破小单价回落至低位，部分城市甚至回到 2016 年水平，且占据不可复制的核心地段，享有成熟的医疗、商业、交通配套，出租需求稳定，烂尾风险为零。以南京秦淮区刘公巷小区 48.92㎡老破小为例，成交总价 86 万，月租金 3200 元，年回报率达 4.5%，成为远超银行储蓄、国债的稳健投资选择。在存款利率跌破 1%、贷款利率降至 2% 的时代，" 老破小 " 因其稳定的租金回报率，正重新获得部分投资者的青睐。某种意义上说，抢购这些 " 老破小 " 已经不再是单纯的投机，更像是核心城市里一种收益相对稳定的另类理财产品。而房地产作为居住产品与投资产品的两种属性同时被重视，可以视为行业回暖的一个重要标志。房价降幅收窄，一线城市初现企稳微观个体的选择，往往能在宏观数据中找到依据。3 月 16 日，国家统计局发布的最新数据显示，2 月份，70 个大中城市房价环比降幅继续收窄，新房价格环比上涨城市的个数增加，一线城市新房价格环比由上月下降 0.3% 转为持平。这一数据，为市场的暖意提供了最直接的证据。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前房价指数跌幅已连续 4 个月收窄，一线城市在过去 9 个月下跌后率先止跌，企稳信号显著增强。中原地产首席分析师张大伟也指出，2 月新房价格环比降幅持续收窄，一线城市率先实现止跌回稳，其中北京和上海分别上涨 0.2%，成为带动市场企稳的核心力量。值得注意的是，北京和上海的新房、二手房价格环比均有所上涨。北京链家研究院院长高原分析，北京新房价格上涨源于市场需求旺盛、供应阶段性减少及开发商折扣取消。而二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市场交易热度较高，业主预期有所提升。上海链家研究院负责人李根则认为，上海的人口持续流入和政策支撑（如新 " 沪七条 "），为房价稳定提供了坚实基础。二手房市场的表现同样积极。2 月份，一线城市二手房价格环比仅下降 0.1%，降幅大幅收窄 0.4 个百分点。其中，北京和上海更是分别上涨 0.3% 和 0.2%。严跃进认为，这充分说明超大城市房价调整充分，已率先迎来价格的拐点。尽管同比数据仍处于下降区间，一线城市新房、二手房价格同比分别下降 2.2% 和 7.6%，二三线城市同比降幅也有所扩大，但业内普遍认为，同比数据的低迷更多受基期值影响，2024 年第三季度各地利好政策推动的交易高峰，使得 2025 年一季度数据基数较高，而环比数据的持续改善，才是市场真实走势的体现。前两月全国发布 100 多条调控政策尽管当前民众对政策调控已基本脱敏，但一个没法回避的现实仍是，政策端仍在积极为市场企稳托底。数据显示，2026 年开年至今，各地政策以 " 精准滴灌 " 的方式为市场复苏铺垫，上海 " 新七条 " 力度最大，放宽限购、提高公积金贷款额度；北京、广州、杭州等核心城市同步推出安居补贴、限购松绑等举措，前两月全国已发布 100 多条地产调控政策。在刚闭幕的全国两会上，政府工作报告中对房地产的表述从 " 止跌回稳 " 转向 " 着力稳定 "，政策重心更聚焦于民生保障、去库存和构建发展新模式。政策的效果正在市场端显现，上海二手房成交攀升，有望突破月度 1.5 万套的市场 " 枯荣线 "；土拍市场局部升温，广州珠江新城马场地块拍出 236 亿元天价地王，成都、杭州核心地块也获得高溢价。当然，行业整体仍处于调整周期，土拍呈显著结构性分化，全国土地成交规模仍在回落。值得注意的是，2 月末的金融数据也释放出积极信号。M2 与 M1 的剪刀差再度回落，显示出实体经济发展进一步加快。同时，居民中长期贷款规模延续回升，前两个月累计增加额同比 2025 年 2 月增长约 1.06 万亿元。央行行长也表示，1 月新发放个人住房贷款的加权平均利率为 3.1%，处于历史低位。这些数据表明，宽松的融资环境和需求侧的政策调整，正逐步稳定市场预期。结构性复苏是主旋律成都老破小的抄底热潮、房价数据的企稳向好、政策与金融的双重托底，让市场看到了房地产周期触底的迹象，但多位业内人士和专家表示，房地产市场的复苏并非 " 普涨式反弹 "，而是结构性复苏，周期见底更是一个渐进的过程，" 政策底 " 已明确，而 " 市场底 " 的形成仍需多重因素协同发力。全国人大代表、58 同城董事长姚劲波在两会专访中表示，2026 年房地产市场整体将呈现结构性复苏的走势，普涨并不会出现，核心城市已率先企稳，而中小城市仍将面临一定压力，以去库存为主。他认为，市场重心正在向二手房转移，2025 年核心 24 城二手房成交占比已超 64%，2026 年预计突破 68%，城市更新带动存量住房 " 品质溢价 " 凸显，改善型需求占比预计突破 40%，成为拉动市场的核心动力。这也解释了为何核心城市的老破小成为投资热点——其作为存量资产，占据核心地段且具备租金收益支撑，契合了市场 " 存量优化 " 的趋势。申万宏源证券固定收益融资总部总经理范为表示，当前房地产市场正处于 " 政策底 " 向 " 市场底 " 传导的关键阶段，" 止跌回稳 " 并非快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。核心城市凭借坚实的产业基础和持续的人口流入，将在未来 1 到 2 个季度内率先显现企稳迹象，而能级较低的城市则需要更长时间化解库存压力。同时，范为认为，当前市场仍面临两大挑战：一是供给端房企债务重组仍在推进，部分企业流动性压力尚未缓解，期房交付信任机制尚未完全修复；二是需求端居民收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿和能力有所减弱，政策刺激的边际效应递减。这两重挑战不缓解，市场的反弹也缺乏动力。总的来看，成都博主圆子抄底老破小的案例，并非房地产市场重回普涨时代的标志，而是行业进入新周期后，结构性机会的具体体现。种种信号表明，房地产市场的下行周期已接近尾声，" 底部企稳 " 成为共识，而核心城市、优质存量资产、改善型需求，将成为市场复苏的主线。因此，对于投资者而言，圆子的经验值得参考，但并非可简单复制的模板，我一直强调，核心城市核心地段、租售比合理的优质存量资产，仍具备投资价值，而三四线城市的非核心资产，则需保持谨慎。
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