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每经记者：陈梦妤 每经 月 8 日，验资 2000 万元、总价 4000 万元起的宸园 139 开放样板间参观。去年 9 月底，那场超 300 轮举牌、中建智地以 43.145 亿元摘得北京市朝阳区太阳宫 0627 地块的土拍大战，终于从纸面成本变成实体样板。这张 " 地王门票 " 从亮相的第一天起，就被市场放在显微镜下同时看光环和硬伤，比如 8.53 万元 / 平方米的综合楼面价、接近 40% 的溢价率、1.94 万平方米的体量。在利润空间被压缩的背景下，面对 14 万元— 15 万元 / 平方米的市场吹风价，宸园 139 几乎没有退路。紧随这一项目之后的，是 8 月 4 日成交的朝阳区广渠路 " 地王 " ——总价 84 亿元、楼面价约 8.14 万元 / 平方米；7 月 28 日成交的朝阳区酒仙桥地块，总价 46.8 亿元、楼面价 8.11 万元 / 平方米。与此同时，朝阳区将台乡驼房营地块也将于 9 月开拍，起拍价超 75 亿元。北京链家研究院分析师岳微在接受《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）采访时表示，从供应端来看，北京内城新增住宅用地稀缺，豪宅长期供给不足。依托城市更新，近两年千万元级新房豪宅供给逐步增加，主要集中在朝阳太阳宫、酒仙桥，海淀上地、丰台丽泽等板块。" 今年以来，松榆里、南磨房、广渠路、甜水园、酒仙桥、驼房营、丽泽等储备地块集中入市，预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套，新房豪宅迎来阶段性供应放量窗口。但长期维度，内城土地资源不可复制，叠加过往新房豪宅持续供货偏少，即便短期供应放量，市场仍存在结构性供需缺口，具备稀缺属性的优质产品依旧供不应求。" 岳微指出。"10 万 +" 新盘批量入市，老盘怎么办？朝阳区东四环附近分布着棕榈泉、星河湾、泛海国际等多个老牌标杆豪宅，尽管交付时间普遍超过 15 年，但依然是北京豪宅圈实力选手，二手房价格维持在 8 万元— 10 万元 / 平方米。与此同时，宸园 139 所在的太阳宫板块也集合了诸如太阳公元、红玺台、玖合府等 "10 万 +" 级别老盘和次新盘。北京星河湾 图片来源：受访者供图北京链家京东北事业部客户总经理丁亮在接受每经记者采访时指出：" 其实下半年京东北片区上市的新盘，瞄准的是预算主力在 1500 万— 2200 万元区间的客群。这一群体对户型、园林、物业的更新迭代更敏感，愿意为产品力支付溢价，是下半年新盘的主力争夺对象。"丁亮所在的平台今年 3 月悄然推出了类似 " 楼盘主理人 " 的制度，不再按从前的物理距离分区，而是从客户找房、产品需求角度重新划定片区。高净值客户置业逻辑已全面改变，选房不再锁定单一区域，可能会跨朝阳公园、望京、奥森、国贸等多板块，甚至是全城做横向比对。他进一步解释：" 就是将客户可能关注的多个楼盘串联，给出完整置业路径；打破板块物理边界，看房轨迹跨区，主理人跨区跟进；提供楼盘背后的资产逻辑与客群画像，而非仅报几室几厅。"丁亮告诉记者，如今选择二手项目的客户，更关注当下的确定性。比如园林成熟度（十年成树与新盘幼苗的即住体验差距明显）、圈层纯粹性（邻居构成已定型与新盘圈层尚属期房预期），以及现房即住、议价空间、地段稀缺性等。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也向每经记者指出，对于现有二手顶豪项目，新房产品力的跃升或对其形成一定影响，尤其是房龄较长、面临维护更新的项目，在户型效率、设备老化、社区环境等方面可能面临一定考验。但二手顶豪的成熟配套、即买即住属性、相对理性的价格体系，仍对注重实用性的客群具有吸引力。" 过去地段几乎是最重要的决定因素，房子产品力弱一些是可以被接受的。现在自住诉求为主，居住体验可能也是关键的决策因素。" 丁亮表示，客户的决策维度明显增加。除价格外，还考量居住舒适度、未来流通性、圈层构成、持有成本、交付确定性等多重因素，决策周期相应拉长。曹晶晶补充道，北京顶豪产品的评判维度正从单纯的地段稀缺性，向 " 地段 + 产品力 " 综合标准演进。独立入户、中西厨分离、主卧套房化、家政空间独立等渐成标配；全屋智能、健康科技系统、高端会所及物业服务构成差异化竞争的重要支撑。谁为万套规模的千万元级豪宅买单？如前所述，" 预计未来两三年千万元级豪宅潜在供应规模达万套 "，尤其是朝阳区，迎来自 2003 年棕榈泉开盘、2005 年星河湾开盘以来从未有过的供给密度。曹晶晶坦言，多盘同期入市有助于提升北京东三四环板块市场关注度，形成区域置业热点。同时，各项目在产品设计、服务配置等方面仍存差异化空间，客群分流效应或相对可控。" 但总体而言，产品力突出、资源独占性较强的项目仍有望实现较好去化，而同质化程度较高、缺乏差异化支撑的项目，去化节奏或面临一定考验。"从成交结构观察，根据中指数据，2026 年 1 — 7 月，北京新建商品住宅 500 万元以下、1500 万元以上的占比分别为 43.4%（2025 年为 39.6%）、7.7%（2025 年为 8.6%），首置及首改仍是市场基本盘。但同一时期，根据合硕机构首席分析师郭毅的说法，北京单套价格超过 2000 万元的豪宅成交 843 套，网签总额 263.85 亿元，创近三年同期新高。丽泽板块在建项目 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄岳微认为，从需求端来看，豪宅具备坚实购买力支撑，高端需求韧性持续显现。数据层面，北京 1500 万元以上住宅成交占比保持稳定，今年以来高端市场表现显著优于大盘，新房高端项目活跃度更高；在整体市场成交连续收缩的环境下，高端住宅成交占比持续抬升，并且呈现总价越高、价格波动越小的特征，同时京沪深一线豪宅同步升温，高端置业需求形成共振。" 高净值人群置换改善意愿与支付能力同步提升。一方面大量二手豪宅建成年代较早，硬件、社区品质难以匹配当前居住需求，置换需求持续释放；另一方面产业转型期机会增多，进一步增强高净值群体改善置业的实力。客户置业偏好清晰，重点青睐内城四合院、稀缺低密大宅以及临近科创板块的产业平层。" 岳微分析。在岳微看来，下半年北京豪宅市场迎来新房供应集中释放周期，但不会陷入同质化竞争带来的价格下行。充足的高净值置换需求托底市场行情，市场分化将进一步加剧：稀缺地段、产品力突出的新房豪宅行情稳健。拿什么接住竞价数百轮的 " 地王 " 热情？事实上，相比上海、深圳动辄总价过亿元、每平方米单价 "10 万 +" 甚至几十万元的项目，北京豪宅的成交活跃度和单价叙事一直更克制，也更 " 内向 "。曹晶晶向记者解释，这一分化是供给结构与产品逻辑等因素共同作用的结果。" 近几年北京东西城基本没有新房供应，三环内优质宅地零星释放，高端供应主要集中于海淀、朝阳等外围核心板块，且多为单点供地，成片开发效应相对有限。相比之下，上海通过城市更新在徐汇滨江、黄浦外滩、苏河湾等板块批量释放优质地块，供应规模与连续性好于北京；深圳虽居住用地总量收缩，但南山、后海等核心片区产业密度极高，土地稀缺，顶豪供应与产业财富效应形成较强联动。" 曹晶晶说。7 月以来，北京土拍升温明显，开发商拿地意愿显著提升，现场频频出现超百轮竞价，溢价率持续走高。在此背景下，项目定价、推盘、产品配置等，每一步都不再是单纯的营销动作。曹晶晶建议，当前市场环境下或需更多参照周边新房及二手住房价格体系。推盘节奏方面，分批次推售、控制单次供给量，有助于维持市场稀缺预期，为蓄客留出充足时间。在供应较为集中的阶段，适度拉长销售周期、提升服务体验，可能更有利于价值兑现。" 产品配置方面，同质化竞争是当下豪宅市场值得关注的趋势。在层高、得房率、外立面材质、园林设计等基础之上，打造差异化卖点如智能化系统的深度整合、会所服务的圈层运营以及生态健康技术的创新应用等，或将成为形成差异化优势的重要方向。" 曹晶晶说。这场豪宅 " 诸神之战 " 中，开发商的每一个决策都在回答同一个问题：当土地红利消退，除了地段，应该拿什么留住 2000 万元的验资证明？每日经济新闻
" 十五五 " 的第一锹土挖在哪里，国家就把宝押在了哪里。6 月 8 日，湖北宜昌，三峡水运新通道工程正式开工。这是 " 十五五 " 时期开工建设的第一个国家重大标志性工程，也是三峡工程之后，长江干线上最大的综合性工程。先看几个数字，感受一下这个工程的量级：静态总投资 772.08 亿元；新建双线连续五级船闸，线路总长 6680 米；设计通航船舶，直接从 5000 吨级干到 10000 吨级；总工期 112 个月，将近十年；建成之后，它是全球第一个万吨级内河通航枢纽。政治局常委、国务院副总理亲临现场宣布开工。这个规格，这个体量，就是新时代的三峡工程。但我知道你心里的疑问：不是说基建过剩了吗？高铁修到县城，机场建到山里，为什么还要砸 772 亿修船闸？问得好。答案恰恰藏着未来十年最重要的一个转向。先回答第一个问题：这钱是不是拍脑袋花的？当然不是。三峡船闸的设计通过能力是每年 1 亿吨，原本规划到 2030 年才会用满。结果 2011 年就被突破了——提前了整整 19 年。到 2025 年，三峡枢纽过坝运量干到 1.73 亿吨，超出设计能力 70%。超载到什么程度？船舶过闸，平均要在江上排队等 200 多个小时。八九天，就为了过一道闸。第二个问题来了：既然这么堵，货主为什么不改走铁路公路？非要在江上干等？设计这个工程的院士给了一个特别实在的答案：元、角、分。同样一吨货运一公里，公路要大几毛甚至一块以上，铁路要一毛多，水运只要 3 到 5 分钱。一个是元，一个是角，一个是分。差着数量级。所以商人宁可在闸口等上十天，也绝不转陆运。2025 年，长江年货运量突破 42 亿吨，是美国密西西比河、欧洲莱茵河的七八倍，全球内河第一。这条江，就是用 " 分 " 字级的运价，驮着大半个中国制造业。现在，看懂这 772 亿了吗？我再帮你把窗户纸捅破：这个工程真正标志的，是中国基建逻辑的换代。上一个时代的基建，核心逻辑是 " 造城 "：修路、修桥、修新区，本质是拉着土地升值，地方政府靠卖地回血，房地产是那台发动机。这个时代的基建，核心逻辑是 " 降本 "：发动机换成了制造业。中国制造现在拼的就是成本，物流费每降一分钱，出海的竞争力就厚一分。三峡新通道建成后，仅通航效率提升和替代陆运，每年就能省下约 180 亿元物流费。造城时代的超级工程，让土地更贵；降本时代的超级工程，让成本更低。一贵一低之间，就是新旧时代的分界线。看懂了这个分界线，机会也就看清楚了。中观看城市：这条水道升级，最大的受益者是长江上游。成渝的大宗商品可以用万吨巨轮直接通江达海，宜昌坐拥近十年的超级工地，武汉、重庆这些枢纽城市的物流地位再上一层。我们反复说选城市要看国家的笔往哪里画，这一笔，画的是长江经济带。微观看个人：112 个月的工期，意味着沿线近十年的用工、订单、配套生意；而对所有在制造业、物流业、外贸链条上讨生活的人来说，这个工程在告诉你——国家保的就是 " 中国成本 " 这条命根子，你所在的链条，还在国家的棋盘中央。最后，多说几句。很多人这几年对 " 基建 " 两个字已经麻木了，甚至条件反射地觉得又是重复建设。但你要学会分辨：为卖地修的路和为降本修的闸，是两种完全不同的东西。前一种的时代确实过去了，后一种的时代才刚刚开始。一个国家把第一个超级工程给了一条运输通道，说明它想得很清楚：楼市有周期，土地有尽头，但只要中国还是世界工厂，每降一分钱的成本，就是一分实打实的国力。这也是给普通人的启示。时代红利从来不会消失，它只会搬家。从土地搬到成本，从炒作搬到制造。看清它搬去了哪里，比抱怨它离开了哪里，有用得多。大江东去，从不回头。能做的，是让自己站在水流的方向上。作者：马江博
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