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过去买新房，很多人心里犯嘀咕：钱交了，房子还是一片空地，开发商要是跑了，房财两空怎么办？8 月 28 日，住建部等三部门联合出台新政：全国将有序推行商品住房现房销售；房地产信贷管理将改革完善；资本市场出新规，支持构建房地产发展新模式。对于中国房地产市场来说，这是巨大的新变。（图源：央视新闻）一过去几十年，中国楼市经历过快速扩张阶段。在城镇住房短缺、商品房制度刚起步的时代，主要解决的是 " 有没有 " 住房的问题，需求总体偏高，商品房预售制应运而生。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析说，预售制是在需求旺盛的背景下产生的，它能帮房企快速回笼资金、加快盖房速度，跟当时的情况是匹配的。那时候，购房者拿着几张户型图、效果图就敢下单，这在增量时代可以理解。从经济性角度看，商品房预售制也有其时代优势：能提前锁定房源和房价。吴璟分析，在房地产市场供不应求、房价总体上行的阶段，购房者早签约，意味着有更多选择余地和相对确定的价格，交付环节的一些不确定性，在一定程度上被这些好处掩盖。曾经不少房企走 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的路子，积累了不少风险。比如最近进入破产清算的恒大地产、公开宣判的许家印案，就是 " 三高 " 模式弊端的典型案例。住建部等有关部门负责人表示：" 改变‘三高’模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。"在住房市场结构性供大于求的当下，购房者若还要承担交付周期、交付质量等不确定性，买期房的吸引力就没那么大了。推进现房销售，就是为了消除这些不确定性。" 现房，意味着房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相也实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。" 吴璟说。这意味着，购房这件事从 " 对未来承诺的判断 "，回归为 " 对现实商品的挑选 "，实现 " 所见即所得 "。（图源：央视新闻）二具体怎么推？新政从三个环节做了安排：拿地环节，现房项目优先。新出让的地块，及已出让土地、未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先搞现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，也鼓励实行现房销售。融资环节，实行 " 主办银行制 "。一个项目找一家主办银行，房地产项目公司与主办银行双向选择，该银行牵头提供开发贷款。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛解释说：" 这样银行和房企利益共享、风险共担，银行能掌握房企的全部资金流向，合理管控开发贷风险。"购房环节，贷款政策跟着调整。央行和金融监管总局明确，买现房的，个人住房贷款要在销售备案后才能发放，同时贷款期限从最长 30 年延长到了最长 40 年。时间拉长，月供压力更小。不过，推行现房销售，不代表 " 一刀切 " 取消预售制。新政规定是：商品房仍然可以预售，但门槛提高了、监管也更严了——房子必须主体结构封顶，才能开始卖；购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人 " 能拿房、再还贷 "。浦湛说，新预售制度把预售门槛提到了封顶，缩短了从付款到交房的时间，降低交付风险。同时，资金监管更严格，由住房资金监管机构监管预售资金，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好保护购房者合法权益。新模式下，房企的核心竞争力要变。如果说以前是竞争 " 拿地—预售—回款—再拿地 " 的周转循环，以后更多就要拼产品力和运营力。品质好的项目，市场自然会给回报，形成正向循环。（图源：央视新闻）三推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼认为，短期内，因为新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源可能阶段性减少，但目前新房供应是比较充足的。" 现房销售意味着回款节点后移，可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。" 董希淼说，但新政坚持 " 新老划断 " 原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷 40 年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。" 此外，二手房市场会在新房缺位时承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求。眼下的‘阵痛’可以视为出清旧模式必须付出的短期成本。" 董希淼说，长远看，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离，重新获得市场定价权，有助于行业通过市场化出清，" 良币驱逐劣币 "。不可持续的 " 三高 " 模式将逐渐退出，而财务稳健、产品力过硬的企业，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。" 房企资产端质量提升、负债端成本下降，形成正向螺旋，将有效促进房地产市场良性健康发展。" 董希淼说。文 / 锐聆编辑 / 绫波、唯真、云歌
开学季，深圳的校服颜色团体标准——《深圳市中小学生校服颜色》引发关注。深圳全市统一校服款式，那么，不同生产厂家如何保证生产的校服颜色、面料一致？今年 8 月，深圳出台校服颜色团体标准，确定校服颜色的精确色号，同时，硬性要求白色面料防透视指数大于等于 93.0，自然光下不透，为校服颜色建立可量化可验证的技术指标体系。防透视指数越高面料就越好吗？如何能提高面料的防透率？防透指数的高低，是否影响衣物的透气性？白色校服发黄老化的难题，又有没有什么破解方法？图源：深圳新闻网防透指数更高 ≠ 面料品质更好深圳出台的新标准硬性要求白色面料防透视指数大于等于 93.0，自然光下不透。东华大学纺织学院纺织材料系教学系主任阳玉球介绍，防透视指数衡量的是光线透过面料的透过率，和面料品质没有直接关系。日常生活中一件普通 T 恤，大多能达到 90-95 的遮蔽效果。在实际穿着中，同样一块面料，如果里面穿红色、黑色内搭，就很容易透出来；换成肉色内搭，就基本看不出来。阳玉球表示，从面料技术上来说，想要不透光，除了加厚布料，还可以添加散射原料、做涂层处理等，但这些工艺较为复杂，在校服使用场景中通常无需此类处理。那么，防透指数的高低，是否影响衣物的透气性？对此，阳玉球表示，防透视和透气性在测试层面看似矛盾，但夏季校服袖口、下摆大多都是开放式设计，热的时候解开扣子就能通风透气，因此，防透和透气二者可以兼顾。棉纤维含量更高 ≠ 衣服穿起来更舒服国家标准《中小学生校服（GB/T 31888-2015）》规定，校服直接接触皮肤的部分，其棉纤维含量标称值应不低于 35%。那么，是不是棉纤维含量越高，衣服就越舒服？其实，棉和化纤各有优势。阳玉球介绍，在教室上课、日常活动，少量出汗的时候，棉质面料吸汗亲肤，大部分人穿着都会很舒适。如果进行高强度运动、大量出汗，纯棉面料吸满汗水之后会湿哒哒地贴在身上，反而让人很不舒服。在这类场景下，含有涤纶、尼龙的化纤面料能够快速把汗液导出，蒸发更快，高强度运动、大量出汗时穿着体验更好。阳玉球指出，相关标准中的 " 棉纤维含量标称值应不低于 35%" 只是划定了一个最低线，保证面料能体现棉纤维的舒适性。如果孩子皮肤比较敏感，可以挑选棉含量达到 65% 的衣服。不过，棉含量越高，衣服水洗之后也越容易起皱、褪色，混纺一部分化纤面料，则能让衣服更加耐洗耐穿。白色衣服袖口易发黄洗涤方法比面料影响更大白色的校服领口、袖口洗多了容易发黄，也是件让人头疼的难题。对此，阳玉球指出，校服发黄大多不是面料本身的问题，领口、袖口积攒了汗渍，洗衣服之前没有提前搓洗干净，直接扔进洗衣机混洗就容易留下黄印。因此，在平时洗涤校服时，可先用肥皂、衣领净等重点搓洗领口、袖口，再放进洗衣机洗涤，这就能够很大程度减轻领口、袖口发黄的情况。来源：中国之声
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