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当地时间 9 月 2 日下午，国家主席习近平和夫人彭丽媛在埃及总统塞西和夫人依缇萨尔陪同下参观大埃及博物馆。吉萨高原上，绵延千年的金字塔群同气势恢弘的大埃及博物馆遥相辉映。习近平和彭丽媛抵达博物馆时，塞西夫妇热情迎接。两国元首夫妇一同步入展厅，在拉美西斯二世雕像前合影，听取对博物馆和古埃及历史的介绍。两国元首夫妇乘扶梯上行，饶有兴致地欣赏精美雄浑的石刻造像、铭文柱石、神庙尖顶，然后在观景台前凭窗远眺金字塔群。两国元首步入图坦卡蒙展厅，观赏法老王座、黄金面具、皇家战车等珍贵馆藏。习近平指出，中国和埃及同为文明古国和世界遗产大国，两大文明跨越时空持久双向奔赴，不断书写两国人民世代友好篇章。双方要弘扬平等、互鉴、对话、包容的文明观，践行全球文明倡议，共同推动不同文明包容共存、交流互鉴，为推动构建人类命运共同体汇聚更多文明力量。塞西感谢习近平主席在大埃及博物馆去年开馆时致信祝贺，表示古埃及文明和中华文明都拥有的“包容并蓄、多元共生”的特质，同习近平主席提出的全球文明倡议理念高度契合。埃方愿同中方密切人文交流，推动文明互鉴，让世界更加和谐包容。蔡奇、王毅等参加上述活动。
过去买新房，很多人心里犯嘀咕：钱交了，房子还是一片空地，开发商要是跑了，房财两空怎么办？8 月 28 日，住建部等三部门联合出台新政：全国将有序推行商品住房现房销售；房地产信贷管理将改革完善；资本市场出新规，支持构建房地产发展新模式。对于中国房地产市场来说，这是巨大的新变。（图源：央视新闻）一过去几十年，中国楼市经历过快速扩张阶段。在城镇住房短缺、商品房制度刚起步的时代，主要解决的是 " 有没有 " 住房的问题，需求总体偏高，商品房预售制应运而生。清华大学房地产研究中心主任吴璟分析说，预售制是在需求旺盛的背景下产生的，它能帮房企快速回笼资金、加快盖房速度，跟当时的情况是匹配的。那时候，购房者拿着几张户型图、效果图就敢下单，这在增量时代可以理解。从经济性角度看，商品房预售制也有其时代优势：能提前锁定房源和房价。吴璟分析，在房地产市场供不应求、房价总体上行的阶段，购房者早签约，意味着有更多选择余地和相对确定的价格，交付环节的一些不确定性，在一定程度上被这些好处掩盖。曾经不少房企走 " 高负债、高杠杆、高周转 " 的路子，积累了不少风险。比如最近进入破产清算的恒大地产、公开宣判的许家印案，就是 " 三高 " 模式弊端的典型案例。住建部等有关部门负责人表示：" 改变‘三高’模式，迫切需要通过改革商品住房销售制度、加强预售资金监管，引导房地产开发企业根据自身实力合理确定开发经营规模、强化风险意识，促进房地产行业稳健经营、高质量发展。"在住房市场结构性供大于求的当下，购房者若还要承担交付周期、交付质量等不确定性，买期房的吸引力就没那么大了。推进现房销售，就是为了消除这些不确定性。" 现房，意味着房子已经建成，交付周期不再是变量，购房者签约时就知道什么时候能拿到房。房子的品相也实实在在摆在眼前，购房者走进房里逐项检查即可。" 吴璟说。这意味着，购房这件事从 " 对未来承诺的判断 "，回归为 " 对现实商品的挑选 "，实现 " 所见即所得 "。（图源：央视新闻）二具体怎么推？新政从三个环节做了安排：拿地环节，现房项目优先。新出让的地块，及已出让土地、未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先搞现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，也鼓励实行现房销售。融资环节，实行 " 主办银行制 "。一个项目找一家主办银行，房地产项目公司与主办银行双向选择，该银行牵头提供开发贷款。住房城乡建设部政策研究中心副主任浦湛解释说：" 这样银行和房企利益共享、风险共担，银行能掌握房企的全部资金流向，合理管控开发贷风险。"购房环节，贷款政策跟着调整。央行和金融监管总局明确，买现房的，个人住房贷款要在销售备案后才能发放，同时贷款期限从最长 30 年延长到了最长 40 年。时间拉长，月供压力更小。不过，推行现房销售，不代表 " 一刀切 " 取消预售制。新政规定是：商品房仍然可以预售，但门槛提高了、监管也更严了——房子必须主体结构封顶，才能开始卖；购房者的首付款、房贷等资金，要全部存进监管账户，等项目竣工验收、水电暖气都交付了，才能解除监管；预售房的贷款要在项目竣工备案后才放款，确保购房人 " 能拿房、再还贷 "。浦湛说，新预售制度把预售门槛提到了封顶，缩短了从付款到交房的时间，降低交付风险。同时，资金监管更严格，由住房资金监管机构监管预售资金，防范资金被违规抽挪、查封冻结，更好保护购房者合法权益。新模式下，房企的核心竞争力要变。如果说以前是竞争 " 拿地—预售—回款—再拿地 " 的周转循环，以后更多就要拼产品力和运营力。品质好的项目，市场自然会给回报，形成正向循环。（图源：央视新闻）三推进商品房销售制度改革，是推动房地产业高质量发展的现实需要。当然，制度重构也可能面临一定挑战。招联首席经济学家、上海金融与发展实验室执行主任董希淼认为，短期内，因为新项目从拿地到封顶才能卖，周期拉长了，可售的新房房源可能阶段性减少，但目前新房供应是比较充足的。" 现房销售意味着回款节点后移，可能使房企现金流周转速度下降，对上游建材、工程机械等行业造成连锁负反馈。" 董希淼说，但新政坚持 " 新老划断 " 原则：存量在建项目维持原规则，避免供给断崖式崩塌；同时信贷端按揭最长可贷 40 年、放宽偿债收入比，这些措施可作为对冲工具，在需求侧保留缓冲余地。" 此外，二手房市场会在新房缺位时承担‘蓄水池’功能，承接一部分购房需求。眼下的‘阵痛’可以视为出清旧模式必须付出的短期成本。" 董希淼说，长远看，主办银行制及权益类再融资等工具的开闸，意味着优质项目资产价值将从母公司的信用泥潭中剥离，重新获得市场定价权，有助于行业通过市场化出清，" 良币驱逐劣币 "。不可持续的 " 三高 " 模式将逐渐退出，而财务稳健、产品力过硬的企业，则有望通过直接补充资本金来降低资产负债率。" 房企资产端质量提升、负债端成本下降，形成正向螺旋，将有效促进房地产市场良性健康发展。" 董希淼说。文 / 锐聆编辑 / 绫波、唯真、云歌
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