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文/新浪财经香港站 赵岚 王柳潞 香港红磡漆咸道北，一栋25层高的全新建筑落成不久。 8月31日，招商局商业房地产投资信托基金（1503.HK）宣布以5.285亿港元完成收购这处建筑，用作招商蛇口旗下“CM+U学生公寓”项目。 这是招商局在香港落棋的第二枚学生公寓项目。 在短短半年间，中资地产及金融公司密集收购物业改造学生公寓，入场机构包括华润隆地、京东集团、以及中金资本与中原投资。 香港学生公寓收购竞速正加速上演，而在这场地产市场发掘战下，券商机构正隐秘地在资本市场开拓战线——发行香港学生公寓REITs。 有多位DCM从业者（债权资本市场）对新浪财经表示了对学生公寓的关注，认为“香港现在处于买楼的早期阶段，但再往下走，等资产包积累到一定规模，REITs注入、分拆上市、资产证券化的需求就会爆发，接下来就是DCM的天下。” 券商DCM在REITs市场中属于 “资本中介” 角色，具体工作包括帮助发起人设计REIT架构、对接监管审批、承销发行、安排银团融资、后续做增发或资产证券化，以赚取承销费和财务顾问费。 对应在学生公寓赛道，潜在发起人为华润隆地、中原投资、京东集团等持有学生公寓的公司。券商DCM部门为帮助其学生公寓类REIT独立发行的中介机构。 至于招商局系招商蛇口，已有在香港上市的招商局商业房托基金（1503.HK）。据招商局房托2026年中期财报，尖沙咀、红磡两处学生公寓项目已经纳入其REIT资产组合并正常运营分红。 招商局房托是目前香港唯一持有学生公寓资产的上市REIT，也是未来最有可能推动学生公寓类REIT独立发行的主体。 从业者认为，招商局房托能把两处学生公寓纳入REIT资产组合并正常运营分红，代表监管层面本身就认可学生公寓作为REIT底层资产的合规性。乐观展望下，学生公寓独立发行只是时间问题，需要明确资产规模和架构问题。 REITs全称为 Real Estate Investment Trust 不动产投资信托基金，本质是将能产生稳定租金现金流的成熟不动产证券化。 REITs底层资产以收租为核心，价值基础是成熟运营的不动产，收益主要来自持续的租金收入。对应在目前房租高企的香港市场，学生公寓租约稳定、有几乎100%的入住率，现金流可预测，是绝对的优质资产。 据悉，已有部分DCM从业者正通过各种渠道对接华润、京东等学生公寓持有方。 首单独立学生公寓REIT何时向证监会递交申请？会是谁？ 观察人士称，香港学生公寓市场进入规模化资产储备期，单项目体量和总盘子都在快速放大。 综合仲量联行等统计数据，2025年1月到10月，全港酒店、商厦改作学生宿舍总金额超61亿港元；2025年底至2026年9月之间，中资大财团开始入场，华润隆地9.53亿港元收购葵涌悦品酒店，规划约900个宿位；中原投资15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店，规划约 1500个床位；京东集团7.5亿港元收购油麻地酒店；招商局商业房托累计斥资7.345亿港元落地尖沙咀、红磡两个项目。 即截至今年9月，全港学生公寓相关物业累计成交总金额约110亿港元，全港市场化运营的学生公寓床位约7100个，对应的资产总估值约156亿-163亿港元。 根据香港证监会《房地产投资信托基金守则》及联交所上市规则，并未对REITs设定最低总资产或最低市值的硬性要求。 但新浪财经咨询从业者，从业者表示，从发行成本覆盖、投资者认可度等角度考虑，业内认为30-50亿港元是学生公寓REITs独立上市的“起步价”。 目前在香港上市的12只REIT中，市值最低的在20亿港元以上，其他主流标的均在百亿级。 从业者认为，对于学生公寓这类单一业态REIT，可能需要3-5个项目形成资产组合。50亿港元对应约2300个床位，大致相当于2个大型单体项目或3-4个中型项目。 据新浪财经观察，招商局商业房托学生公寓项目“CM+U”，采用控股型合资平台（Joint Venture， JV）持有模式。招商局通过55%的控股权实现财务并表与资产掌控，剩余45%引入国际资管与本地资本方。 这种模式让招商局无需100%出资，即可享受完整的资产规模扩张与估值溢价，同时还保留了后续通过增资、股权转让等调整资产组合的灵活性。 也就是说，未来招商局房托如果持续收购新学生公寓，注入“CM+U”项目，待资产规模达到独立REIT上市门槛，可直接以该平台为主体分拆独立上市，无需重新梳理资产与股权架构，战略扩展性极强。 这也是REIT市场非常成熟的操作路径。新加坡已有专门的学生公寓REIT成功上市并交易多年，验证了该品类在资本市场的接受度和定价逻辑。 此外，从业者还对新浪财经表示。今年7月，中原投资已经和中金资本签署战略合作。中金提供长期低成本资金、跨境资本运作和资产证券化能力，中原输出本地项目、物业改造合规与运营经验。 他认为，这种 “资本+运营” 的搭配，可能就是为了打包发行REITs而生。 据新浪财经观察，中银香港（中原投资贷款方）、兴业银行香港分行（招商局商业房托贷款方）等中资银行，也在为学生公寓相关项目积极提供贷款。 从业者认为，银行系统的支持也会为后续债务重组、REIT上市置换银行资金等铺垫路径。 香港特区政府的“固收蓝图”与投行DCM的“自救” 与发达的股权市场相比，香港的债券市场流动性和吸引力近年来相对较弱。 DCM从业者对新浪财经表示，过去支撑投行“半壁江山”的传统业务，如城投债、美金债发行规模大幅缩量。不少在港券商选择远赴中亚、中东拓展发债业务，又早已被头部外资及部分先入局的头部机构垄断。至于企业债、公司债，因为量少，所以投行机构之间内卷严重。 他说，“中环走一圈，碰见10个人里有一个是DCM就不错了”，可见香港DCM行业也存在人才流失问题。 香港政府近年来大力推动固定收益与货币市场（FIC），政策风口似乎正为券商指引新路径，投行DCM团队正在将目光瞄准开发“广义的固收范畴”。 比如Pre-REITs（在REITs正式设立和发行之前设立的私募投资基金）、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）等等。 而在香港市场，由资金雄厚的大企业背书的“学生公寓”，具备极强的证券化潜力，“学生公寓REITs”有足够高的、稳定的派息能力、近乎为零的坏账风险，以及不受宏观经济周期拖累的刚性需求。 对于追求分红确定性的REITs投资者与固收机构而言，这确实是近年来最具吸引力的房地产子行业投资形式。 对于京东、招商局而言，收购楼宇的短期获利是可预见的，而如果能打造能REITs，那就是能持续产生现金流的优质资产。 对于“无米下锅”的券商DCM团队而言，无论是协助企业推动CMBS、Pre-REITs、REITs等结构化融资，还是将优质资产注入既有REITs平台进行增发，都是其新业务窗口。 此外，互联互通机制还为市场提供了更远期的憧憬。 在 9月8日“港交所中国机遇论坛2026”上，上海证券交易所国际合作部总监张斌表示，计划扩大与香港互联互通机制覆盖范围，进一步推动REITs纳入沪港通及人民币股票交易柜台。 随着未来两地互联互通机制对REITs的进一步放开，学生公寓REITs资产可能会是一片蓝海。
每经记者|姚亚楠 每经编辑|彭水萍 近日，知乎公告拟出资15亿元，认购砺思资本旗下天津砺思星深股权投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙权益，该基金将重点布局AI及机器人领域。 砺思资本由前红杉中国合伙人曹曦掌舵。在DeepSeek首轮融资中，砺思资本曾与腾讯、宁德时代等同台亮相。 近日，知乎发布公告称，拟通过全资子公司北京智者探索科技有限公司，以自有现金15亿元认缴天津砺思星深股权投资合伙企业（有限合伙）的有限合伙权益。 该基金成立于2026年5月，采用盲池结构，存续期7年，重点投资于基础模型、人工智能基础设施、机器人及人工智能应用等领域。基金管理人为海南砺思私募基金管理有限公司，系砺思资本旗下人民币私募股权风险投资平台，其长期关注科技创新，尤其聚焦人工智能、先进算力、机器人与前沿技术。 知乎本次认缴15亿元，完成后占基金权益不超过30%，据此估算，该基金目标总规模约为50亿元。除知乎外，出资人阵容预计还包括二三十家市场化机构与产业方。 知乎在公告中表示，参与此次认购主要基于基金聚焦领域与公司持续关注的人工智能技术及产业发展方向契合，有助于拓展优质AI及科技企业的投资渠道，并加深对技术演进、产品形态及商业模式的理解。同时，基金的投资策略与知乎现有AI业务也存在潜在的协同空间：在基础模型和AI应用方向，基金布局将帮助知乎进一步掌握大模型技术及场景发展动态，可能为知乎直答、专家数据解决方案以及AI相关内容与IP开发等业务提供技术应用或合作机会；而在AI基础设施和机器人领域，则能助力知乎深化对AI产业链及前沿技术趋势的认知。 此次出资并非知乎首次布局人工智能。据报道，2023年4月，知乎在天使轮中作为领投方，与智谱AI共同向面壁智能投出数千万元。这笔投资与一个关键人物直接相关——李大海，时任知乎合伙人兼CTO。投资完成后仅两个月，他便出任面壁智能董事兼CEO，并于2024年6月辞去知乎职务，全职执掌面壁智能。 如今，面壁智能已成为端侧AI赛道的独角兽，并已启动A股IPO辅导。这笔早期投资的成功，也为知乎此番更大手笔地押注AI基金积累了经验与信心。 此次知乎作为LP出资的砺思资本，由前红杉资本中国基金合伙人曹曦与前博裕资本二级市场合伙人Tim Wang联合创立。在砺思资本的投资版图中，其对DeepSeek的布局无疑是重要的一笔。2026年7月，DeepSeek完成首轮外部融资，砺思资本通过旗下基金天津砺思星灵创业投资合伙企业（有限合伙）参与其中。除DeepSeek外，砺思资本还布局了Kimi等企业。 近期，砺思资本旗下基金获得多家上市公司及产业资本的认购。7月以来，英科再生、世纪华通、视觉中国相继公告投资砺思星雀基金，认缴出资额分别为2000万元、1.5亿元和1000万元。九安医疗随后亦宣布拟出资不超过1亿元参与认购，这是其自2022年下半年起持续投资砺思资本旗下多只基金后的又一次加注。 封面图片来源：每经媒资库
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